Domy bez pozwolenia: co już wiadomo na temat projektu

Obecny rząd zapowiedział, w ramach tak zwanego Polskiego Ładu, rewolucję w zakresie jednorodzinnego budownictwa mieszkalnego. Ogłoszono, że domy o powierzchni do 70 m2 będą mogły być budowane na zupełnie nowych warunkach – bez konieczności posiadania pozwolenia na budowę etc. Projekt nowelizacji ma wyjść z prac nad nim w ramach Rady Ministrów w III kwartale tego roku.

Przyjrzyjmy się bliżej dokumentom w obecnej formie Opublikowano już projekt UD253, czyli projekt nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane oraz Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku.

Projekt zapowiada wprowadzenie ułatwień dla inwestorów w zakresie budowy niewielkich budynków: jednorodzinnych domów mieszkalnych oraz budynków rekreacji indywidualnej (czyli domków letniskowych).

Kluczowym aspektem jest możliwość budowy, korzystając z bardzo uproszczonej procedury – bez konieczności występowania o pozwolenie na budowę, bez konieczności prowadzenia dziennika budowy czy też ustanowienia kierownika budowy. Wystarczy tylko zgłoszenie do organu nadzorującego (starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu).

Dotychczasowo na zgłoszenie można było budować, między innymi:

• Wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie / ogrody zimowe (do 35 m², przy czym ich łączna liczba nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² działki),
• Przydomowe oczyszczalnie ścieków (do 7,5 m3/h) i zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe (do 10 m3),
• Tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia (w terminie do 180 dni),
• Pomosty (do 25 m długości i wysokości do 2,5 m).

Zgodnie z najnowszym projektem powyższa lista rozszerzyć ma się o budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy do 70 m2 z poddaszem i całkowitej powierzchni użytkowej do 90 m2. Przy przeciętnej powierzchni domu jednorodzinnego w Polsce równej 134,6 m2, powierzchnia ta wydaje się być całkiem duża, a przynajmniej wystarczająca dla wszystkich, w których stronę ten projekt ma być ukłonem.

Oczywiście, budynki te mają pewne inne wymagania. Ustawodawca wymaga, aby były on „prostej konstrukcji”, jednakże mimo to dopuszcza budynki dwukondygnacyjne (poddasze uważa się za kondygnację, zgodnie z definicją w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w/s warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki). W projekcie nie sposób jednakże doszukać się dokładniejszych informacji, odnośnie dokładniejszych wymogów oraz tego, czym ma być „prosty projekt”, aczkolwiek ustawa umożliwić ma budowę domów z poddaszem użytkowym.

Przewiduje się także zmianę w zakresie innych obiektów bez pozwolenia. Projekt zwiększa maksymalną dopuszczalną powierzchnię zabudowy wolnostojących budynków rekreacji indywidualnej z 35 m2 do 70 m2, jednakże aby zachować bezpieczeństwo, przewiduje się szereg ograniczeń w zakresie ich konstrukcji, głównie skupiających się na ograniczeniu maksymalnej rozpiętości elementów takiego domku letniskowego (proponowane jest do 6 metrów) czy ograniczenie wysięgu wsporników (do 2 m).

W zakresie małych domów jednorodzinnych specjaliści widzą jednakże jeden problem. Ustawodawca chce, aby taki dom bez pozwolenia stał na działce o powierzchni co najmniej 1000 m2. Wielu specjalistów uważa – nie bez powodu z resztą – że taka powierzchnia może być za droga dla najbiedniejszych inwestorów, którzy najwięcej zyskali by na nowelizacji. Rozwiązanie to ma, w zamyśle ustawodawcy, zabezpieczyć przed wykorzystaniem przepisów przez deweloperów, którzy mogliby łatwo wykorzystać te przepis na swoją korzyść.

Dodatkowo, ustawodawca zaplanował zmiany w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi, jeżeli dla danego miejsca nie jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, to decyzja o warunkach zabudowy wydana musi być w nieprzekraczalnym terminie do 30 dni. Ma to zapewnić realne skrócenie czasu trwania postępowania, mającego pozwolić nam uzyskać warunki zabudowy, potrzebne do zgłoszenia domu bez pozwolenia.